پیر شدن ایرانی ها، چه بلایی بر سر بازار مسکن می آورد؟ - وبلاگ اخبار جدید

به گزارش وبلاگ اخبار جدید، محمد مهدی حاتمی؛ آمار ها نشان می دهند که جمعیت ایران به سرعت در حال سالمند شدن است و اکنون، حدود 10 درصد از جمعیت کشور (یعنی حدود 8 میلیون نفر) بالاتر از 60 سال سن دارند. سهم این گروه جمعیت شناختی از کل جمعیت ایران تا سال 1430 به حدود 25 درصد می رسد و ایران در آن موقع کشوری سالخورده خواهد بود. اما آیا این تغییرات جمعیت شناختی، می توانند به حوزه هایی از اقتصاد (از جمله حوزه مسکن) ربط پیدا نمایند؟

ما چقدر پیر شده ایم؟

به گزارش وبلاگ اخبار جدید، همین چند روز پیش بود که آماری تازه از اندازه جمعیت سالمند در تهران منتشر شد که نشان می داد حدود 10.3 درصد از جمعیت تهران (معادل حدود 10 میلیون و 100 هزار نفر) بیش از 60 سال دارند. این نسبت، اما در تمام کشور هم برقرار است و به این ترتیب، ایران حدود 8 میلیون نفر سالمندِ بالای 60 سال دارد.

همین پیش بینی ها حاکی از آن هستند که در سال 1420 خورشیدی، ایران به مرز سالمندی مفرط جمعیتی می رسد، یعنی شرایطی که در آن، بنا به تعریف، کمابیش حدود 20 درصد از جمعیت کشور در گروه سنی بالای 60 سال قرار می گیرند.

از آن سو، در سال 1430 خورشیدی هم جمعیت سالمندان در ایران به 25 درصد از کل جمعیت کشور می رسد و به این ترتیب، ایران تا 3 دهه آینده در دوره سالمندی مفرط قرار خواهد گرفت، یعنی شرایطی که بعضی کشور ها در دنیا (همانند ژاپن، آلمان و ایتالیا) اکنون در آن قرار دارند.

داده های بانک دنیای نشان می دهند که در سال 2020 میلادی، حدود 28 درصد از جمعیت ژاپن بالاتر از 65 سال سن داشته اند. این نسبت در ایتالیا حدود 23 درصد و در آلمان حدود 22 درصد است. در کشور هایی مانند قطر هم تنها 2 درصد از جمعیت بالاتر از 65 سال سن دارند. (دقت کنید که در آمار های بانک دنیای، سن 65 سال مد نظر بوده، اما مرکز آمار ایران سن 60 سال به بالا را مد نظر قرار داده است.)

سالخوردگی چه ربطی به مسکن دارد؟

اما این شرایط چگونه بر بازار مسکن تاثیر می گذارد؟ مهم ترین تاثیری که سالمندی جمعیت بر بازار مسکن بر جای خواهد گذاشت، از رهگذر کاهش شیب تقاضا برای ساخت مسکن می گذرد. به عبارت ساده، هر چقدر جمعیت سالمندتر باشد، تقاضا برای خرید مسکن و جا به جا شدن خانوار کاهش پیدا می نماید.

از آن سو، مسائل متعددی در خصوص وراثت املاک پیش خواهد آمد: چه کسی مالک ملکی خواهد بود که صاحب آن به تازگی درگذشته است؟ آیا همانند سال های گذشته، ملک قدیمی برای ساخت واحد های مسکونی نو به بازار عرضه می گردد یا نه؟ (و پرسش هایی نظیر این ها)

با این همه، مهم ترین آماری که فعالان حوزه مسکن باید به آن توجه نمایند، تغییرات تعداد خانوار در ایران است. با شکل گیری هر خانوار نو (ناشی از ازدواج، طلاق، شکل گیری خانوار تک نفره، مهاجرت دانشجویی به شهر های بزرگ و امثال این ها) تقاضایی نو در بازار مسکن ایجاد می گردد.

با این همه، شواهد آماری نشان می دهند که اکنون شیب شکل گیری خانوار نو ناشی از ازدواج در ایران کاهش پیدا نموده و در سوی مقابل، شکل گیری خانوار های نو ناشی از طلاق رشد پیدا نموده است. به این ترتیب، جنس تقاضا، از جمله در خصوص متراژ، محله های پرطرفدار و امکانات مورد احتیاج، به سرعت تغییر خواهد نمود.

بازاری که برای تغییرات جمعیت شناختی آمادگی ندارد

خانوار تک نفره (دانشجویی که تنها و در شهری دیگر زندگی می نماید؛ فرزندی که جدا از خانواده زندگی می نماید و البته افراد مطلقه)، قطعاً متراژ های کوچک تر را ترجیح می دهند و این موضوع، همین حالا هم نقصی جدی در بازار مسکن ایران است.

آمار ها نشان می دهند که حدود 65 درصد از تمام خانه های مسکونی خالی از سکنه (که تعداد آن ها در کل کشور بین 2.5 تا 3 میلیون واحد تخمین زده می گردد)، بالاتر از 100 مترمربع مساحت دارند. به این ترتیب و با توجه به قیمت ها، واضح است که بخش اعظم واحد های مسکونی خالی از سکنه، اساساً برای جمعیت هدف ساخته نشده اند و با کاهش روزافزون متقاضی رو به رو خواهند بود.

همزمان، تقریباً همه می دانند که عمده خانوار هایی که میانگین سنی بالاتری دارند، در شهر هایی مانند تهران، در منطقه ها مرکزی شهر زندگی می نمایند. در مقابل، میانگین سنی در منطقه ها حاشیه شهر پایین تر است.

بنابراین، برنامه ریزی های توسعه شهری (اگر اصلاٌ وجود داشته باشند!) باید ناظر به این هم باشند که جمعیت فعال از نظر شغلی، چگونه باید هر روز برای کار از شهر هایی مانند ورامین، رباط کریم، اسلام شهر، پردیس، بومهن و... به تهران بیایند و برگردند.

جانِ کلام اینکه توسعه مالی و توسعه شهری، امری منفک از تغییرات جمعیت شناختی نیست، اما ظاهراً در ایران نه دولت و نهاد های بالادستی توجهی به این موضوع دارند و نه حتی بسازبفروش ها.